Городское управление недвижимостью
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:
срочный выкуп квартир

выгодная ипотека

Ипотека от Сбербанка Реклама сантехники и электрики
Ваши предпочтения по типу жилого здания:
  Кирпичный 
  75.00%  (3)
  Малоэтажное жилье 
  25.00%  (1)
  Монолитный 
  0.00%  (0)
  Панельный 
  0.00%  (0)
  Не важно 
  0.00%  (0)
Всего проголосовало: 4
Другие опросы

Как продать ипотечную квартиру?

Ипотека, ещё недавно являвшаяся для многих граждан единственным способом решения квартирного вопроса, теперь для части заемщиков превратилась в непосильное бремя. И хотя свои программы помощи подготовили и банки, и государство, воспользоваться ими смогут не все. Когда другие возможности исчерпаны, купленную в кредит квартиру придется продавать.

Как продать ипотечную квартиру?Если все варианты сохранения купленного в кредит жилья исчерпаны, продать квартиру по обоюдному согласию, не доводя дело до суда, выгоднее и для заемщика, и для банка. Банк продажа избавит от плохого кредита, платить по которому клиент больше не может, необходимости заниматься реализацией жилья и связанных с ней расходов. Для заемщика же она означает возможность выручить за квартиру больше денег, чем при её реализации с аукциона по решению суда.

Механизмов продажи находящейся в залоге у банка квартиры несколько. Любой из них предполагает, что заемщик предварительно должен заручиться согласием банка. Но не любой одинаково удобен для участников сделки. Самый удобный вариант для покупателя, оказывается далеко не самым удобным для банка. Например, покупателям больше подошла бы схема, при которой квартира сначала продается, а кредит гасится уже после регистрации права собственности. Однако, по словам экспертов, банк вряд ли станет всерьез рассматривать такой вариант, ведь в таком случае ему пришлось бы снять обременение ещё до погашения кредита.

При этой схеме возникает множество рисков, связанных с тем, что у банка появляется необеспеченный кредит, процесс погашения которого ему сложно контролировать. Кроме того, не исключена возможность сговора между продавцом и покупателем в целях осуществления мошеннических действий. Банк не даст согласия на продажу, если у него не будет полной гарантии возврата отданных в долг средств. Поэтому для него важно, чтобы ипотечное обременение было снято только после полного погашения кредита, а средства для этого погашения были списаны именно со счета заемщика.

Способ первый. Деньги вперед

На практике заемщикам, как правило, остается выбирать из двух вариантов продажи ипотечной квартиры. Вариант первый — когда покупатель передает деньги продавцу (заемщику) для снятия с квартиры обременения ещё до подписания договора и только после этого выходит на сделку. Стандартно процедура проходит так:
Шаг первый. Покупатель передает продавцу (заемщику) сумму, необходимую для погашения оставшейся задолженности по кредиту.
Шаг второй. Между заемщиком и продавцом заключается договор купли продажи, в котором определено, какая часть денежных средств передана продавцу до получения им права собственности. При этом необходимо получить ещё и согласие банка на продажу квартиры. Не лишним будет оформить договор нотариально. Таким образом покупатель сможет в случае возникновения нестандартной ситуации доказать, что деньги им были переданы.
Шаг третий. полученную от покупателя сумму заемщик использует для погашения кредита.
Шаг четвертый. Одновременная подача на государственную регистрацию документов о переходе права собственности (подают продавец с покупателем) и о снятии залога (письмо от банка кредитора). Стандартный срок регистрации от 5 рабочих дней.
Шаг пятый. Получение документов с регистрации и передача покупателем (право собственности уже оформлено на него) продавцу оставшихся денежных средств.

Возникли вопросы, пишите мне на почту erkina.e@gmail.com

Способ второй. Продажа кредита

Второй способ продажи — когда продавец предлагает купить не саму квартиру, а выданный кредит. В этом случае право собственности на объект недвижимости к покупателю переходит вместе с существующим обременением. Процедура продажи кредита выглядит следующим образом:
Шаг первый. Банк дает согласие на продажу квартиры заемщиком.
Шаг второй. Заемщик находит покупателя на квартиру, которого банк анализирует как своего потенциального заемщика.
Шаг третий. Если ответ кредитного комитета положительный, то покупатель заключает с банком кредитный договор и приобретает у заемщика заложенную квартиру вместе с обязательствами по кредиту. То есть на момент перехода права собственности квартира будет по прежнему находиться в залоге у банка.
Шаг четвертый. После этого на госрегистрацию подаются документы о переходе права собственности и дополнительное соглашение к Закладной, в котором указывается новый залогодатель (новый владелец квартиры).

Такой вариант приобретения ипотечной квартиры является самым безопасным для покупателя, который в этом случае не рискует как при первой схеме, передавая часть денег продавцу ещё до сделки. Однако его нельзя назвать идеальным для продавца. Сложность данной схемы заключается в том, что для отчуждения квартиры требуется получить согласие кредитора (банка) на сделку, что будет означать смену залогодателя (заемщика). Банку нужно рассмотреть покупателя квартиры в качестве потенциального заемщика, чтобы „перевести“ кредит на него. Но покупатель не всегда может подойти под условия кредитной программы банка, да и по времени это достаточно долгая процедура. Для продавца главное в большинстве случаев — побыстрее совершить сделку, поэтому первая схема с передачей денежных средств покупателем для снятия обременения для него предпочтительнее с точки зрения временных затрат.

При продаже кредита менее защищенными оказываются и интересы банка. Эта схема не совсем удобна для банка, потому что на период регистрации заемщиком в соответствии с новым кредитным договором является одно лицо (покупатель), а залогодателем — другое (бывший заемщик). Неудобством схемы продажи кредита для банка и продавца объясняется, почему из двух вариантов продажи на практике чаще используется первый, когда покупатель передает денежные средства продавцу для снятия обременения, после чего они выходят на сделку.

Возникли вопросы, пишите мне на почту erkina.e@gmail.com

А можно ли продать?

Могут ли вообще заемщики в сегодняшней ситуации, когда на рынке достаточно квартир без обременения, рассчитывать на продажу ипотечного жилья? Практика показывает, что подобные сделки очень индивидуальны . Каждый раз успех сделки зависит от нескольких факторов: это и цена квартиры, и сумма долга, и готовность банка пойти навстречу заемщику и ускорить снятие обременения. Дело в том, что одни кредитные организации укладываются в стандартный срок три дня, у других процедура снятия обременения может растянуться на несколько месяцев. Банки отличаются не только своим подходом к снятию залога, но и условиями, при которых он может быть снят. Но основной момент, определяющий состоится сделка или нет, это то, какую сумму покупатель должен внести сразу для погашения кредита.

Неплохим стимулом к приобретению ипотечной квартиры для покупателя может быть её юридическая чистота. В отличие от любой другой квартиры на вторичном рынке, про которую никто со полной уверенностью не сможет сказать, что в дальнейшем с ней не будет проблем, юридическая чистота ипотечной квартиры не вызывает сомнений. Поэтому если такая сделка однажды прошла и теперь продавец продаёт такую квартиру, то риски минимальны.

Возникли вопросы, пишите мне на почту erkina.e@gmail.com

Как подстраховаться?

Тем не менее, риск для покупателя все же существует, и заключается он в передаче крупной суммы продавцу ещё до перехода права собственности. На этот счет покупателям ипотечной квартиры несколько рекомендаций. Во- первых, составлением всех сопутствующих сделке документов должен заниматься только квалифицированный специалист, который понимает тонкости взаимоотношений сторон и кредитной организации. Отдавать это дело на откуп лицу, не обладающему юридическим образованием, не нужно. Во- вторых, любые передачи денежных средств должны подразумевать целевое назначение (снятие обременения), сроки погашения долга и снятия обременения в регистрационной службе, ответственность продавца за неисполнение своих обязательств, присутствие свидетелей при любых расчётах, а также физическое сопровождение покупателем продавца во все подразделения, в которых необходимо побывать, чтобы снять обременение (кредитная организация, регистрационная служба и т. д.). В -третьих, можно и даже нужно подкреплять отношения сторон сделки дополнительными документами. Например, между ними может быть заключен договор целевого займа, по которому покупатель передает деньги для снятия обременения, а продавец обязуется снять это обременение в установленный срок. Для дополнительной уверенности эксперт советует составлять такие документы в нотариальной форме, брать с продавца дополнительные обязательства и привлекать к гарантированию сделки агентство недвижимости, например, посредством договора поручительства. Наконец, чтобы защитить свои интересы, покупатель может, взяв в залог у продавца до совершения сделки иное имущество (автомобиль, дачу) или заключив договор страхования, по которому продавец страхует соответствующие риски в пользу покупателя. Подстраховавшись и по возможности исключив возможные риски, покупатель сможет получить гарантии, что сделка с ипотечной квартирой займет не больше времени, чем покупка квартиры на вторичном рынке.

Возникли вопросы, пишите мне на почту erkina.e@gmail.com


Наши услуги

Купить квартиру
Продажа квартир
Сопровождение сделок
Перевод жилого в нежилое
Юридическая проверка
Автобусные туры по новостройкам
Статьи про недвижимость
Вакансии

Новости

19.04.16 

13.04.16 

07.04.16 




© 2011 - 2017 Городское Управление Недвижимости :. купить продать обменять квартиру в Липецке по выгодной цене, продажа квартир, недвижимость в Липецке и области от участка до дома, ипотека и ипотечный кредит на выгодных для вас условиях от наших банков партнеров

Политика конфиденциальности

создание и продвижение сайта
Google+
Работает на: Amiro CMS